こんさるたんと奮闘記

僕の友人は4年前光の森に12世帯のアパートを建てました。
資金は全額銀行さんからの借入です。
（現在は100％融資なんて在り得ませんので念のため。）
菊陽に工場を持つソニーさんに話を通して、ソニーの非正規従業員さんを入居させました。
およそ4年間はお陰で1室も開くことなく家賃は満額収入になりました。
ソニーの家賃補助もあり家賃の滞りも一切ありませんでした。

ところがこの3月、12名全員が雇用契約を解かれてしまったため全員退去の通知です。
それでも、昨年１２月からこのことは伝えられていましたので、
『この間に新しい入居者を捜せばいいか、3月は移動シーズンでちょうどいい時期だし。』
と彼はタカを括っていました。
しかし、1月、2月、3月になっても一向にあとの入居者は決まりません。
今日現在で決まっているのは1戸だけです。

信じられますか。
築４年のまだまだ新しいアパートが、このシーズンに決まらないんですよ。

菊陽方面に強いある管理業者も空き戸数がまだ７００戸あるようです。
予想以上に厳しいですね。

２年半前、菊陽のある場所に４０戸のアパートを建てたいけどと相談をお受けしたお客様がいらっしゃいます。
そのとき菊池振興局で地域のアパート建築確認申請状況を調べましたら過去１年間に約４０件の申請があっていました。
１棟平均１５戸としたときが６００戸です。
その１年、菊陽町の人口は１４００人増加していました。
１世帯の平均人口を２．５人とすると６００戸×２．５人で約１５００人分の住居が増えたことになります。
また、その建築申請には１戸建ての住宅は入っていません。
それを加えると約２０００人程度のキャパとなると思われますので、人口増加との差６００人分、およそ２４０戸が供給過剰となります。
また、その１年の人口増は富士フィルムの工場進出に伴う要因が大きく、今後もコンスタンにそのペースでの人口増は考えられませんでした。
そこで結論として、絶対建てるべきではない。
そう申し上げました。

もしどうしても建てるのであれば他のアパートと明確に差別化できる機能を付ける事。
例えばオートロックであったり、ペットの為の設備をつけるとか、壁や床のスラブ厚増で防音性をよくするとか。
でないと１０年後は空きが増えるか、賃料を下げざるを得なくなりますよ。
そうすると当然建築単価が上がりますので総体に投資利回りは下がりますが、建てるのであれば絶対必要なことです。

しかしお客様は、利回り優先で考えられ、建築業者さんの最初の提案のとおりの普通のアパートを建ててしまわれました。
現在の結果はあえて申し上げません。
今日の状況ほど酷い予想はしませんでしたが地域での建設リスクははっきり高いと判断してました。
しかし予想を超えて、ことほど左様に大津菊陽周辺の環境は変わっています。

トヨタ九州工場のある宮若市、日産九州工場のある苅田町周辺の家主さんはもっと大変だそうです。
足らぬ足らぬで建てたアパートが今、がら空きです。
収入が入らないだけならまだ良いのですが、銀行に返済ができません。
売って返そうにも空きアパートは誰も買いません。

状況は、まさかと思う間に暗転するものです。
周囲が加熱しているときは絶対その延長線でものごとを考えてはいけません。
ひとが押し寄せるときは必ず一歩引くことをお勧めします。
事業はバーゲンセールの人の列には存在しません。

大成経営コンサルティンググループ
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